អ្នកវិនិយោគដែលបានទិញអាផាតមិននៅទីក្រុងហាណូយពីអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ មុនពេលសាងសង់ ឬអំឡុងពេលសាងសង់ កំពុងជួបការលំបាកក្នុងការលក់បន្ត ខណៈតម្លៃអចលនទ្រព្យធ្លាក់ចុះ និងអត្រាការប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះកើនឡើងខ្ពស់។

 

ក្នុងរយៈពេលប៉ុន្មានឆ្នាំចុងក្រោយនេះ ខណៈតម្លៃអាផាតមិនកើនឡើងខ្លាំង មនុស្សជាច្រើនបានទិញអាផាតមិនដោយរំពឹងថានឹងលក់បន្តក្នុងតម្លៃខ្ពស់ជាងមុន។ ប៉ុន្តែបន្ទាប់មក តម្លៃបានឈប់កើនឡើង ហើយនៅតំបន់ខ្លះថែមទាំងធ្លាក់ចុះទៀតផង។ ដូច្នេះ អ្នកវិនិយោគទាំងនេះកំពុងព្យាយាមលក់អចលនទ្រព្យរបស់ខ្លួនឱ្យបានឆាប់ ដោយសារសម្ពាធក្នុងការបង់ប្រាក់កាន់តែខ្លាំង។

 

អ្នកទិញដំបូងៗជាច្រើនធ្លាប់ទទួលបានការឧបត្ថម្ភអត្រាការប្រាក់ពីអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ក្នុងរយៈពេលកំណត់។ ប៉ុន្តែឥឡូវនេះ នៅពេលរយៈពេលអនុគ្រោះបានបញ្ចប់ ពួកគេជាច្រើនត្រូវប្រឈមមុខនឹងអត្រាការប្រាក់អណ្តែតដែលខ្ពស់ជាងមុន។

 

នៅចុងឆ្នាំ 2024 ស្ត្រីម្នាក់ឈ្មោះ Thuy Vy អាយុ 35 ឆ្នាំ បានទិញអាផាតមិនមួយបន្ទប់គេងនៅឃុំ Gia Lam ភាគខាងលិចទីក្រុង ក្នុងតម្លៃ 3 ពាន់លានដុង (ប្រហែល 114,300 ដុល្លារ)។

 

អចលនទ្រព្យនេះទើបតែបើកលក់នៅពេលនាងទិញ ហើយនាងរំពឹងថានឹងលក់យកចំណេញនៅពេលអគារសាងសង់រួច។ បច្ចុប្បន្ន អាផាតមិនបានសាងសង់រួច ហើយនាងបានបង់ប្រាក់ជាងពាក់កណ្តាលរួចហើយ។ នាងត្រូវបង់ប្រាក់នៅសល់ 45% នៅខែក្រោយ។

 

អស់រយៈពេលពីរខែមកហើយ នាងបានព្យាយាមលក់វាក្នុងតម្លៃ 3 ពាន់លានដុង ដែលជាតម្លៃដើមដែលនាងបានទិញ ប៉ុន្តែមិនទទួលបានអ្នកទិញឡើយ។ ឥឡូវនេះ នាងបានបញ្ចុះតម្លៃចុះ 150 លានដុង ប៉ុន្តែការសាកសួរព័ត៌មានពីអ្នកទិញនៅតែមានតិចតួច។

 

នាងបាននិយាយដោយសោកស្តាយថា៖ «ខ្ញុំសោកស្តាយដែលមិនបានលក់នៅពេលទីផ្សារឡើងដល់កំពូល។ ឥឡូវនេះ សាច់ប្រាក់ងាយស្រួលក្នុងទីផ្សារមានទាបណាស់»។

 

នៅឆ្នាំ 2024 បុរសម្នាក់ឈ្មោះ Tuan អាយុ 40 ឆ្នាំ បានទិញអាផាតមិនមួយនៅក្នុងគម្រោងដែលមានអគារ 9 ជាប់នឹងផ្លូវ Thang Long Boulevard ក្នុងតម្លៃប្រហែល 4 ពាន់លានដុង។

 

គាត់បានបង់ប្រាក់ប្រហែលពាក់កណ្តាល។ ដោយអ្នកអភិវឌ្ឍន៍គ្រោងចាប់ផ្តើមប្រគល់បន្ទប់នៅខែតុលា គាត់បាននិយាយថា៖ «ខ្ញុំមិនដែលមានអារម្មណ៍ថាមានសម្ពាធបែបនេះពីមុនទេ»។

 

គាត់ត្រូវបង់ប្រាក់នៅសល់ជិត 2 ពាន់លានដុង ខណៈអត្រាការប្រាក់ធនាគារកំពុងកើនឡើងជាបន្តបន្ទាប់។

 

គាត់បានត្រៀមចិត្តលក់ក្នុងតម្លៃទាបជាងតម្លៃដើម 200 លានដុង ប្រសិនបើមានអ្នកទិញចង់យកអាផាតមិននេះ។

 

អ្នកទាំងពីរនេះគឺជាផ្នែកមួយនៃអ្នកវិនិយោគជាច្រើនដែលបានទិញអាផាតមិនក្នុងឆ្នាំ 2024-2025 ហើយឥឡូវនេះចង់លក់ចេញ ប៉ុន្តែមិនអាចរកអ្នកទិញបាន ដោយសារទីផ្សារកំពុងធ្លាក់ចុះ។

 

ក្នុងរបាយការណ៍ទីផ្សារថ្មីៗនេះ សមាគមអ្នកអចលនទ្រព្យវៀតណាមបាននិយាយថា គម្រោងជាច្រើនកំពុងឈានចូលដំណាក់កាលប្រគល់អាផាតមិន ដែលមានន័យថា អ្នកទិញត្រូវបង់ប្រាក់នៅសល់ 45%។

 

ទិន្នន័យប្រវត្តិនៃការចុះផ្សាយតម្លៃពីវេទិកាអចលនទ្រព្យអនឡាញ Batdongsan បង្ហាញថា តម្លៃនៅតំបន់ និងគម្រោងអាផាតមិនមួយចំនួនក្នុងទីក្រុងហាណូយ បានចាប់ផ្តើមធ្លាក់ចុះពីកម្រិតកំពូល។

 

តម្លៃដែលអ្នកលក់ប្រកាសបានធ្លាក់ចុះប្រហែល 8% ទៅ 13% ដោយក្នុងនោះ៖

 

– Imperia Sola Park ធ្លាក់ចុះ 12.6%

– Lumi Hanoi ធ្លាក់ចុះ 9.5%

– Kepler Land ធ្លាក់ចុះ 8.6%

 

ភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យនិយាយថា អ្នកវិនិយោគជាច្រើនកំពុងបោះបង់យុទ្ធសាស្ត្រទិញហើយលក់ក្នុងរយៈពេលខ្លី ហើយឥឡូវនេះគ្រាន់តែសង្ឃឹមថាអាចលក់អចលនទ្រព្យរបស់ខ្លួនបានឆាប់ៗ ទោះបីត្រូវទទួលការខាតបង់ក៏ដោយ។

 

Duc Trung ដែលជាភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យឯកទេសខាងអាផាតមិននៅភាគខាងកើតហាណូយ បាននិយាយថា ចាប់តាំងពីត្រីមាសទីពីរ ចំនួនម្ចាស់អាផាតមិនដែលស្នើឱ្យគាត់ជួយលក់ បានកើនឡើង 20%-30% បើប្រៀបធៀបនឹងដើមឆ្នាំ។

 

លោក Pham Duc Toan នាយកប្រតិបត្តិក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យ EZ Property បាននិយាយថា គម្រោងជាច្រើនតែងតែជួបប្រទះរលកនៃអ្នកវិនិយោគដែលព្យាយាមលក់ចេញក្នុងប៉ុន្មានខែមុនពេលប្រគល់អាផាតមិន ជាពិសេសអ្នកដែលបានប្រើប្រាស់ប្រាក់កម្ចីយ៉ាងច្រើន។

 

ប៉ុន្តែ លោកបាននិយាយថា ការលក់អាផាតមិននៅពេលនេះមិនងាយស្រួលឡើយ ជាពិសេសគម្រោងដែលបានបើកលក់ក្នុងអំឡុងពេលទីផ្សារកំពុងរីកចម្រើននៅឆ្នាំ 2024។

 

ដោយសារតម្លៃអាផាតមិនមានចាប់ពី 80 លានដុង រហូតដល់លើស 100 លានដុងក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េ អ្នកទិញទីពីរត្រូវចំណាយប្រាក់រាប់ពាន់លានដុងភ្លាមៗ ក្នុងពេលដែលថ្លៃខ្ចីប្រាក់នៅតែខ្ពស់។ នេះធ្វើឱ្យអ្នកទិញកាន់តែមានការប្រុងប្រយ័ត្ន។

 

លោក Vo Huynh Tuan Kiet នាយកផ្នែកទីផ្សារលំនៅឋានប្រចាំប្រទេសវៀតណាមរបស់ CBRE បានផ្តល់ទស្សនៈស្រដៀងគ្នា ដោយនិយាយថា ប្រតិបត្តិការទិញលក់អាផាតមិនក្នុងប៉ុន្មានខែចុងក្រោយនេះ ត្រូវបានជំរុញជាចម្បងដោយអ្នកវិនិយោគបែបស្មានតម្លៃ ជាជាងអ្នកដែលចង់ទិញសម្រាប់រស់នៅ។

 

នៅពេលតម្លៃអាផាតមិនកើនឡើងលើសសមត្ថភាពទិញរបស់ប្រជាជន ទីផ្សារអាចឈានចូលដំណាក់កាលឆ្អែត ដែល «អ្នកលក់មិនចង់បញ្ចុះតម្លៃ ខណៈអ្នកទិញនៅតែប្រុងប្រយ័ត្នចំពោះហានិភ័យ»។

 

លោកបានលើកឡើងពីអំឡុងឆ្នាំ 2007-2011 នៅពេលទីផ្សារលំនៅឋានវៀតណាមបានរីកចម្រើនខ្លាំង បន្ទាប់មកមានការរឹតបន្តឹងឥណទាន ដែលធ្វើឱ្យទីផ្សារស្ទើរតែជាប់គាំង ហើយបានព្រមានថា ហានិភ័យស្រដៀងគ្នាអាចកើតឡើងម្តងទៀត។

 

ក្រុមហ៊ុនស្រាវជ្រាវជាច្រើនរំពឹងថា សម្ពាធលក់ពីអ្នកវិនិយោគដែលប្រើប្រាស់ប្រាក់កម្ចីខ្ពស់ នឹងកាន់តែខ្លាំងឡើង នៅពេលមានការផ្គត់ផ្គង់អាផាតមិនថ្មីចូលទីផ្សារក្នុងបរិមាណធំ។

 

ចាប់ពីពេលនេះរហូតដល់ឆ្នាំ 2028 ក្រុមហ៊ុន Cushman & Wakefield ប៉ាន់ប្រមាណថា នឹងមានផ្ទះ និងអាផាតមិនជាង 28,000 យូនីតត្រូវបានប្រគល់នៅទីក្រុងហាណូយ។

 

ស្ថានការណ៍កាន់តែធ្ងន់ធ្ងរឡើងដោយសារអត្រាការប្រាក់កម្ចីធនាគារខ្ពស់។ ក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យ Dat Xanh Services បាននិយាយថា អត្រាការប្រាក់កម្ចីទិញអចលនទ្រព្យបច្ចុប្បន្នស្ថិតនៅប្រហែល 12%-14% ហើយក្នុងករណីជាច្រើនអាចឡើងដល់ 15%-16% ដែលបានប៉ះពាល់យ៉ាងខ្លាំងដល់សាច់ប្រាក់ងាយស្រួលក្នុងទីផ្សារ។

 

ក្រុមហ៊ុននេះប៉ាន់ប្រមាណថា អត្រាស្រូបយកផ្គត់ផ្គង់ក្នុងទីផ្សារមានត្រឹមតែ 20%-30% ក្នុងរយៈពេលប្រាំមួយខែដំបូងនៃឆ្នាំនេះ ខណៈកាលពីពាក់កណ្តាលទីពីរឆ្នាំ 2025 មានដល់ទៅ 50%-60%។

 

លោក Toan មកពីក្រុមហ៊ុនEZ Property បាននិយាយថា អ្នកវិនិយោគភាគច្រើនដែលកំពុងប្រឈមនឹងបញ្ហាហិរញ្ញវត្ថុ បានប្រើប្រាស់ប្រាក់កម្ចីច្រើនហួសកម្រិត។ ដូច្នេះ ពួកគេគួរពិចារណារៀបចំរចនាសម្ព័ន្ធបំណុលឡើងវិញ និងស្នើសុំបន្ថែមរយៈពេលសងប្រាក់ ជាជាងបង្ខំចិត្តលក់អចលនទ្រព្យក្នុងតម្លៃខាត៕